Page liéeAssurance habitation : des capitaux qui suivent vos biens
Sommaire de l'article
Beaucoup de bailleurs raisonnent ainsi : « mon locataire est assuré, la copropriété est assurée, je n'ai rien à faire. » Ce raisonnement laisse des trous de couverture.
L'assurance propriétaire non occupant (la PNO) comble précisément les intervalles que ni le contrat du locataire, ni celui de la copropriété ne couvrent. Et ces intervalles sont plus nombreux qu'on ne l'imagine.
Que couvrent les contrats du locataire et de la copropriété ?
| Situation | Assurance du locataire | Assurance de la copropriété | Ce qui reste à votre charge sans PNO |
|---|---|---|---|
| Logement occupé, sinistre causé par le locataire | ✅ Couvert | Selon origine | Rien, en principe |
| Logement vacant entre deux locataires | ❌ Aucun contrat en cours | Parties communes uniquement | La totalité des dommages au bien |
| Sinistre d'origine bâtimentaire (vétusté, vice) | ❌ Hors périmètre | Parties communes uniquement | Les dommages et votre responsabilité |
| Locataire non assuré ou assurance résiliée | ❌ Inopposable | Parties communes uniquement | La totalité |
| Dommage causé aux voisins par votre lot | Selon la cause | Selon la cause | Votre responsabilité de propriétaire |
| Logement inhabitable après sinistre | Relogement du locataire | ❌ | La perte de loyers |
La PNO est-elle obligatoire ?
Pour un lot en copropriété, l'obligation est claire : l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014, impose à chaque copropriétaire non occupant de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire.
Pour une maison individuelle donnée en location, aucun texte n'impose la souscription. Mais l'absence d'obligation ne signifie pas absence de risque : la responsabilité du propriétaire au titre de la garde du bâtiment reste pleinement engagée, notamment en cas de dommage causé aux voisins par un élément de la construction.
Que doit contenir une PNO ?
- Responsabilité civile propriétaire. Le socle obligatoire : les dommages causés aux tiers, aux voisins, à la copropriété ou au locataire du fait du bâtiment ou de son entretien.
- Dommages au bâti pendant la vacance. C'est l'une des principales raisons de souscrire. Entre deux locataires, aucun contrat locataire ne couvre le logement.
- Recours des voisins et des tiers. Quand un sinistre né chez vous endommage les logements voisins.
- Perte de loyers. Indemnise les loyers non perçus pendant la remise en état, lorsque le logement devient inhabitable. Vérifiez la durée maximale fixée au contrat, par exemple 12 ou 24 mois.
- Défense et recours. Prise en charge des frais de défense et des recours contre un tiers responsable.
- Protection juridique du bailleur. Option très utile : elle couvre les litiges avec le locataire, le syndic ou les entreprises intervenant sur le bien.
Occupation illicite (squat). Certains contrats proposent, souvent en option, une garantie qui prend en charge les frais de procédure d'expulsion, la remise en état et les loyers perdus si le logement est occupé sans droit. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a accéléré la procédure et alourdi les sanctions, mais les frais et les dégâts restent à la charge du propriétaire sans garantie adaptée. Elle est particulièrement utile pour un logement souvent vide entre deux séjours.
Quelles erreurs éviter à la souscription ?
Sous-évaluer la surface ou la valeur du bien. Comme en habitation classique, une déclaration inexacte déclenche la règle proportionnelle de capitaux : l'indemnité est réduite dans le rapport entre la valeur déclarée et la valeur réelle. Sur un immeuble ancien, la valeur de reconstruction est souvent très supérieure à la valeur d'achat.
Oublier de déclarer les dépendances. Garage, cave, jardin, annexes : ils doivent figurer au contrat, faute de quoi les dommages qui les concernent ne sont pas garantis.
Ne pas signaler un changement d'usage. Passer d'une location nue à un meublé, ou d'un bail d'habitation à une location saisonnière, modifie substantiellement le risque et doit être déclaré. Un défaut de déclaration peut entraîner une réduction proportionnelle d'indemnité, voire une nullité si l'omission est jugée intentionnelle.
Confondre PNO et garantie loyers impayés. Ce sont deux contrats distincts, avec des logiques différentes : la PNO indemnise les conséquences d'un sinistre, la GLI la défaillance financière du locataire.
L'avis du courtier
« L'erreur que je vois le plus, ce sont des propriétaires qui louent sur Airbnb ou Booking avec une simple assurance PNO, qui ne couvre pas la location de courte durée et ne contient pas de garantie squat. Dans ces cas, l'assureur peut refuser complètement la garantie, avec des conséquences financières très lourdes pour le propriétaire. »
Romann Cabral-Vieira, courtier en assurances, fondateur de CV Courtage & Conseil
Que se passe-t-il si le bien est vacant ou en travaux ?
Deux situations méritent une vigilance particulière. Un logement durablement vacant, au-delà d'une durée fixée par le contrat (par exemple 90 jours consécutifs), peut voir certaines garanties suspendues, en particulier le vol. Il faut alors le déclarer et, si nécessaire, souscrire une extension.
Un bien en travaux importants sort également du périmètre standard : selon l'ampleur du chantier, une garantie dommages-ouvrage et une assurance tous risques chantier peuvent être nécessaires, et la PNO seule ne suffit plus.
Combien coûte une PNO ?
C'est une assurance peu coûteuse : pour un appartement standard donné en location nue, le budget annuel peut se situer, à titre d'exemple, entre 60 et 150 € selon la surface, la localisation et l'étendue des garanties. Pour une maison individuelle ou un bien de valeur, il faut compter davantage.
Si vous détenez plusieurs biens, il est généralement possible de les regrouper sous un contrat unique, avec un tarif dégressif et une gestion simplifiée. C'est l'un des points que nous regardons lors de l'étude de vos contrats.
Sources
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 ; loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (occupation illicite des logements) ; Code des assurances, articles L. 113-8, L. 113-9 et L. 121-5 (Légifrance). Vérifié le 21/10/2026.
Par Romann Cabral-Vieira, courtier ORIAS 26000465, fondateur de CV Courtage & Conseil · parcours · Mis à jour le 21/10/2026. Article d'information générale : il ne remplace pas l'étude de votre situation.